Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение едвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?
Похвальное слово лежачему камню
Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом бзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 – 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же одбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в ренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра).
Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то.
В качестве относительно универсального инструмента аналитическое агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее. В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.
Включаем счетчик
С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше. В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает наниматель.
Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 – 650. Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и
«железобетонная» прочность начинки квартиры.
Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз - другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле.
После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд.
Плохая мина при хорошей игре
Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента
это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра! Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.
Смотри в корень, а не в крону!
Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома - они способны окупить себя не раньше, чем за 10 – 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль? К тому же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже, чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится. Другое дело граждане. У граждан квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные деньги в банк, то получат еще меньший процент.
Сюжет такой: коль скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается продать. Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например, по наследству. Новые хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую. Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.
Расчет эффективности вложений в доходную квартиру
Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $ 80000
Стоимость ремонта, $ 4000
Стоимость мебели, оборудования, бытовых приборов, < $ 3000 Итого единовременные затраты, $ 87000
Ставка арендной платы,$ в месяц 600
Потери от простоя, $ в месяц 25
Коммунальные платежи, $ в месяц 30
Налоги, $ в месяц 78
Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц 30
Амортизация мебели и борудования, $ в месяц 25
Чистая прибыль, $ в месяц 412 Норма прибыли, % в год 5.7
На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости «АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».